sexta-feira, 14 de janeiro de 2011

FII - Fundo de investimento imobiliário

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Investir em imóveis por meio de um fundo de investimentos com cotas negociadas na bolsa.   É isso que os FII proporcionam.

Comprar um imóvel e alugar. Praticamente todos conhecem o conceito desse investimento tão tradicional e simples de compreender.
Quem faz isso precisa comprar um imóvel, regularizar a documentação, cuidar da manutenção, encontrar um locatário, exigir fiança, recolher imposto de renda sobre o aluguel recebido etc, enfim, administrar o imóvel e a locação.

Uma alternativa inteligente ao tradicional investimento em imóveis para locação, esses fundos vêm se popularizando e ganhando cada vez mais adpetos.
Quem compra FII adquire indiretamente imóveis e recebe aluguéis em dinheiro, com a enorme vantagem de não ter que pagar imposto de renda sobre os aluguéis recebidos.

Um fundo de investimentos imobiliários usa o dinheiro de centenas de cotistas para comprar grandes imóveis, tais como: andares de prédios de escritórios, shopping centers, galpões comerciais, hotéis, flats, hospitais, agências bancárias etc. Aluga os imóveis e distribui o lucro auferido para os cotistas, em dinheiro.
Toda a administração dos imóveis fica a cargo do fundo. O cotista apenas compra as cotas e recebe os rendimentos.

As cotas são negociadas na BM&FBovespa e os interessados compram e vendem cotas diariamente. Os preços oscilam conforme a oferta e procura pelas cotas.

Os riscos do investimento em fundos imobiliários são os mesmos riscos de comprar imóveis para locação, porém atenuados pela diversificação, transparência e liquidez do investimento.
Os principais riscos, em ambos os casos, são:
Inadimplência, vacância (imóvel vago) e desvalorização do imóvel.
Quem possui um imóvel e fica um determinado período sem alugá-lo, ou se o locatário pára de pagar os alguéis, além de não receber rendimentos sobre o investimento precisa arcar com custos mensais como condomínio (quando houver), IPTU, manutenção etc.
Quem possui cotas de fundo imobiliário, nesse caso, vai deixar de receber os rendimentos mensais, ou receberá um valor menor (já que o fundo pode possuir diversos imóveis). Quanto aos custos  do imóvel, os fundos fazem uma reserva para arcar com eles por determinado período. Apenas se o problema persistir os cotistas serão chamados a aportar mais capital.
Em caso de desvalorização do imóvel, quem possui um imóvel terá diminuição do seu patrimônio, quem possui cotas de fundo verá o preço das cotas cair e, igualmente, o patrimônio diminuir. O mesmo vale para a hipótese de valorização dos imóveis.

Os riscos são os mesmos, mas os benefícios não. Vejamos:

  • Investimento inicial:
Comprar um imóvel demanda uma grande quantidade de dinheiro (ou pior, a assunção de uma dívida se a compra for financiada). Já por meio dos fundos o investidor não precisa ter o valor total de um imóvel, cada cota representa uma fração ideal, assim basta uma pequena quantia em dinheiro para se iniciar a investir em imóveis por meio dos fundos.
É possível afirmar que com R$ 50,00 já se pode investir em FII e passar a receber aluguéis.

  • Diversificação
O mesmo valor necessário para a compra de um único imóvel pode ser usado para adquirir diversos fundos diferentes, proporcionando maior diversificação. Existem fundos com portfólios compostos por vários imóveis. Um investidor que faça uma carteira diversificada de FII irá diliuir significativamente os riscos do investimento.

  • Liquidez:
Nunca se sabe quanto tempo demora para vender um imóvel nem ao certo a que preço será possível vendê-lo. Uma vez vendido ainda levará de 30 a 60 dias para o vendedor efetivamente receber o dinheiro. Além disso há sempre o risco de levar um calote.
Quem possui cotas de FII, ao precisar vender as cotas o faz pela BM&FBovespa, há fundos que são negociados todos os dias, proporcionando razoável liquidez ao investimento. Os negócios são garantidos pela bolsa e em 3 dias úteis o dinheiro estará na conta do vendedor. Além disso é possível fazer uma venda parcial das cotas. Imagine alguém que comprou um imóvel por R$ 100.000,00 e, numa eventualidade, precisa de R$ 15.000,00. Essa pessoa não poderá vender apenas a cozinha... terá que vender o imóvel todo. Quem possui R$ 100.000,00 em cotas de FII, nesse caso, pode vender apenas a quantidade de cotas equivalentes aos R$ 15.000,00 e manter o saldo investido.

  • Autonomia para vender:
Para vender um imóvel sempre é necessária a outorga uxória ou marital, isto é, quem é casado só consegue vender um imóvel se o marido ou esposa concordar com a venda e assinar o compromisso de compra e venda. No caso do FII o titular da cota não precisa de autorização ou concordância do marido ou esposa, se decidir vender as cotas poderá fazê-lo imediatamente, até mesmo pelo home broker.

  • Precificação justa e transparente:
Quanto vale o seu imóvel hoje? Quanto valia há 3 meses atrás? Por que, num mesmo prédio, cada apartamento é negociado por um preço diferente? Imóveis oscilam de preço, assim como qualquer outro ativo, porém são de difícil avaliação (principalmente por haverem fatores subjetivos) e como não há uma “bolsa de imóveis” nunca se sabe com certeza quanto vale um imóvel.
As cotas dos FII são negociadas na bolsa e portanto precificadas diariamente e de forma igual para todos. As cotas valem aquilo que estão pagando em bolsa e todos podem acompanhar os preços praticados (inclusive pelo home broker).

  • Reinvestimento dos alugueis:
Seguindo o mesmo exemplo, alguém que tenha um imóvel de R$ 100.000,00 provavelmente recebe R$ 500,00 por mês de aluguel e paga imposto de renda (que pode chegar a 27,5%). Não é possível reinvestir esse valor em imóveis pois, obviamente, não se encontra um imóvel a venda por R$ 500,00.
Já no caso dos FII, existem fundos com cotas que custam R$ 1,80,   R$ 100,00 ou R$ 1.000,00 etc. Nesses casos, por menor que seja o rendimento mensal, é possível reinvesti-lo no próprio fundo, aumentando o patrimônio mês a mês e, consequentemente, aumentando o rendimento recebido a cada mês, gerando portanto juros compostos para o investidor.
Os rendimentos mensais são creditados diretamente na conta do cotista.

  • Isenção de IR para pessoa física:
Desde que o fundo cumpra algumas condições legais, como ter as cotas negociadas em bolsa e possuir mais do que 50 cotistas, as pessoas físicas que forem cotistas do fundo ficam isentas de imposto de renda sobre os rendimentos mensais.

Importante entender que eventual ganho de capital será sempre tributado, isto é, comprei cotas do FII por R$ 10,00 e posteriormente as vendi por R$ 15,00. Tive lucro de R$ 5,00. Terei que pagar 20% de IR sobre o meu lucro. O que é isento de imposto é o rendimento mensal.

  • Segurança Jurídica:
 Os bens e direitos do fundo não se confundem com o patrimônio do administrador, não podem ser dados em garantia, ser executados, nem são atingidos por liquidação extrajudicial. Ou seja, mesmo que o administrador de um FII quebre (pode ser um banco, corretora, distribuidora, associação de poupança etc.) o patrimônio do fundo não será afetado, não se confundirá com as dívidas e obrigações do administrador. Bastará aos cotistas nomear novo administrador para gerir o patrimônio do fundo.


E quanto à rentabilidade? Quanto rende um investimento em FII?
os fundos distribuem o lucro líquido (receitas - desdesas) em dinheiro para os cotistas. A título de exemplo, digamos que um fundo tenha R$ 100.000,00 reais a distribuir num mês e possua 100.000 cotas. Esse fundo ira distribuir R$ 1,00 por cota.
Quem possuir uma cota vai receber R$ 1,00.
Quem possuir 100 cotas vai receber R$ 100,00
E quanto isso rende? Depende de quanto o investidor pagou pelas cotas.
Digamos que eu tenha comprado as cotas desse fundo por R$ 120,00. Recebi R$ 1,00 por cota. Tive uma rentabilidade equivalente a 0,83%
Se um outro investidor comprou as cotas por R$ 105,00 o mesmo rendimento de R$ 1,00 por cota vai significar para ele uma rentabilidade de 0,95%
O fundo distribui a mesma quantia em dinheiro para todos os cotistas, mas a rentabilidade de cada cotista será de acordo com o preço pago pelas cotas.
Há casos em que os aluguéis distribuídos variam mês a mês. Fundos que possuem hotéis, shoppings center, flats etc tem rendimentos condicionados à ocupação desses imóveis. Essas receitas são variáveis e da mesma forma os rendimentos o são.

Atualmente, em média, é possível buscar rendimentos líquidos de 0,65% ao mês. Sempre dependendo de quanto foi pago pela cota.

A respeito de custos, são os mesmos que incidem nas negociações de ações, já descritos em post anterior.
E também como para compras ações, quem quiser comprar FII terá que abrir conta em uma corretora
Os fundos cobram taxas de administração e outros custos, porém todos já estão descontados no rendimento mensal. O que se recebe de rendimento já é líquido.
Essas são as linhas gerais do investimento em FII. Para conhecer os fundos já existentes consulte o site da bolsa
É possível encontrar muita informação sobre os fundos, imóveis que possuem, rendimentos pagos, tabelas de rentabilidade etc.


Para investir em FII procure seu agente de investimentos.


Quer entender mais sobre os FII? Veja os negócios imobiliários mais explorados. Compare o investimento em FII com investimento em imóveis para locação.





Dúvidas? Correções? Sugestões? Deixe aqui um comentário ou escreva para arthurvmoraes@gmail.com







17 comentários:

  1. Muito legal o artigo sobre esse tipo de investimento. Mas ainda não o vejo mais atrativo que os títulos do tesouro nacional, que é o tipo de investimento mais seguro da economia. Vamos fazer algumas contas a título de comparação.

    1. LTN 01.01.2014. Comprada em 14.01.2011 a uma taxa de 12,68% a.a. Se o letra for resgatada no vencimento, terei uma rentabilidade líquida (após taxas e IR) de 10,67% a.a., ou uma taxa mensal (equivalente) de 0,85%;

    2. LTN 01.01.2014 - Comprada em 04.02.2011 a uma taxa de 13,04% a.a. Se o letra for resgatada no vencimento, terei uma rentabilidade líquida (após taxas e IR) de 10,98% a.a., ou uma taxa mensal (equivalente) de 0,87%;

    3. NTNF 01.01.2021 - Comprada em 04.02.2011 a uma taxa de 12,98% a.a. Se a nota for resgatada no vencimento, terei uma rentabilidade líquida (após taxas e IR) de 11,35% a.a., ou uma taxa mensal (equivalente) de 0,90%. [A vantagem dessas notas são os pagamentos semestrais].

    Também tenho NTNB - Principal para proteger o capital da inflação.

    Ou seja, taxa mais atrativas que a dos FII e com risco bem menor. Claro que há outros FII com rendimentos mensais superiores, mas há de se levar em conta a média dos principais fundos, pois não deve ser tarefa fácil (principalmente para o pequeno investidor) encontrar aqueles com rendimentos superior a 0,85% a.m. (líquidos!) Talvez o risco seja compensado pela (possível) valorização das cotas. Quanto a liquidez, não vejo diferença (principalmente para quem investe a longo prazo - que é a ideia de ambos os tipos de investimento).

    Resumindo... na minha modesta opinião o tesouro direto é melhor caminho para o pequeno investidor diversificar seus investimentos.

    Abraços e parabéns pelo trabalho.

    Obs.: Minha corretora não cobra taxa de custódia no tesouro direto.

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  2. Francisco,

    Obrigado pela visita e pelos comentários!

    Na minha opinião, não se deve comparar FII com tesouro direto ou com ações. São mercados diferentes.
    Evidente que não podemos desconsiderar os custos de oportunidade e aí sim usar a rentabilidade obtida no tesouro direto como balizador está perfeito.
    Mas tesouro direto é uma aplicação financeira e, como tal, deve ser comparado a CDB, poupança, fundos DI etc.

    Já FII é indicado para quem deseja investir em imóveis, aceita correr riscos porque além dos rendimentos mensais considera a possibilidade também de valorização das cotas. Deve ser comparado com o próprio investimento (físico) em imóveis.

    Na minha opinião FII aparece como uma excelente oportunidade entre bolsa e renda fixa, ou seja, uma 3a via para diversificação de investimentos.

    Obrigado pelos comentários!

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  3. Parabéns pelo artigo! Sua leitura é bastante esclarecedora!

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  4. Tenho duvidas com relação a garantia sobre as cotas
    1- O que acontece se a Brazilian Mortgages quebrar ? Ela administra o fundo HTMX11B, hotel maxinvest.
    As cotas representam um recebimento físico caso a admnistradora quebre ?

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  5. Olá,

    Veja abaixo texto da Lei 8.668/93 que criou os FII:

    Art. 7º Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

    I - não integrem o ativo da administradora;

    II - não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora;

    III - não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

    IV - não possam ser dados em garantia de débito de operação da instituição administradora;

    V - não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;

    VI - não possam ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

    1º No título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário.

    2º No registro de imóveis serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.

    Portanto o fundo e o patrimônio do fundo não respondem por obrigações da administradora. Acredito que era essa a sua dúvida, certo?

    Obrigado pelo comentário!

    Arthur

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  6. Como se recebe o dinheiro das cotas? Ex: se eu tenho 100 cotas e o fundo vai distribuir R$ 1,00 por cota, então eu recebo R$ 100, certo? Como esses R$100 vem para minha mão? Vão pra minha conta na corretora, uma conta de banco, são reinvestidos automaticamente ...?

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    Respostas
    1. Isso mesmo, conforme o seu exemplo, você receberia R$ 100,00.
      Esse dinheiro será depositado na sua conta da corretora.
      Não são reinvestidos automaticamente. Entrará dinheiro vivo na conta, você decide se quer reinvestir comprando mais cotas ou se prefere usar o dinheiro.

      Sobre essa questão da movimentação do dinheiro sugiro que leia o post aqui do blog "conta e movimentação do dinheiro."

      Att,

      Arthur

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  7. Athur
    Parabens pelo artigo!
    Não sei se poderia me tirar essa duvida.
    Realizei uma venda de quatas de um FII o qual tive um prejuizo. E no mesmo mês tive ganho em operações de ações a vista.
    Posso compensar o IR retido pela venda do FII na apuração do imposto da venda de ações a vista?
    Grata
    Silvania

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    Respostas
    1. Muito obrigado Silvania!

      Sobre a sua dúvida, sinceramente não sei responder. Mas considerando que prejuízos de FII não podem abater IR de lucros de ações, suponho que você não deva misturar as coisas. Melhor compensar esse IR retido apenas com futuros lucros em FII.

      Att,

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  8. Boa tarde Arthur!
    Procurando sobre informações de como recolher o IR sobre Fundo de Investimento Imobiliário vim para aqui no Blog "Bastidores da Bolsa". Será que poderia dizer qual o código usado para o recolhimento do ganho sobre esse investimento? Sei que da porcentagem de 20% sobre o ganho, mas ainda não encontrei o código que se usa para emitir o darf. Se puder me ajudar ficarei grato.

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  9. Boa noite , saberia me dizer se existe um FII com alocação em Shoppings de classe A+?

    Agradeço desde já ,


    Fabio Tagliavini Neto.

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    Respostas
    1. Fabio,

      Acredito que seja o caso do Shopping Patio Higienópolis.
      O FII SHPH11 possui 25% do empreendimento.

      Att,

      Arthur

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  10. Nossa... Achei o seu blog muito bacana, encontrei um site que também pode ajudar: http://negocios.icliks.com/

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